阜阳房地产若干问题透析
颍州晚报7月15日讯统计资料显示，2007年，阜阳市县有房地产开发资质的企业达151家，住宅建设开工180万平方米，完成住宅建设总投资18亿元，同比增长16%商品住房销售率达95%，全市商品住房均价每平方米 2496元，比2006年增长26%，其中阜阳城商品住房均价每平方米2961元，比2006年增长31%，商品住房最高价每平方米4800元。阜阳房地产业的火爆，商品住房的价格持续飙升，几家欢乐几家忧，成为全市人民关注、议论的热点问题之一。那么，阜阳的房价是高是低，今后的供求走势如何，结合大量市场调查，笔者现从经济学角度，对阜阳房地产的若干问题谈一下看法。
市场经济的运行规律是：价格是市场机制的中心环节，是调节资源配置的基础手段。商品的价格是其价值的外在表现，价值规律作用下，价格总是围绕价值上下波动，价格与价值的背离是常有的现象。在市场经济条件下，房价是一个非常复杂的问题，迄今为止，还没有哪一位经济学家对全国或某一个地区的房价做过较为具体准确的预测，仅仅能够对房价的趋势做些分析判断而已。经济学理论告诉我们，一般情况下，房价的高低最根本的是供需关系决定的。
（一）从供给方面来说，商品住房的供给量取决与房价和供给条件。
1、土地是房屋的载体，是不可再生的资源。我国人多地少，13亿人吃饭是个头等重要问题。近几年，国家采取了世界上最严格的保护耕地，确保粮食安全。用于房地产开发的土地范围空间愈来愈小，而且用一块少一块，开发用地的稀缺性必然导致地价愈来愈搞。据测算，在房价构成中，土地成本已占到了30%左右。另外，受房地产开发和固定资产等建材的供给价格不断上涨，必然加大了房地产开发的成本。
2、据调查阜阳城已开发的商品住房总面积与住房需求相比，不但总量不足，而且结构不合理。开发商出于追求利润最大化的目的，开发的商品住房单套面积愈来愈大，档次愈来愈搞，每套商品住房的单价或总价都使大多数消费者望房兴叹。相比之下、由政府主导的面向中低收入阶层和困难群体的经济适用房、廉租房供给总面积较少。
3、从1998年开始，阜阳市实行住房分配货币比，依靠单位分配住房的供给渠道堵死了。在城区，随着《城市规划法》的实施，不允许单位集资建房和居民自建房，必然使一部分住房需求者到房地产市场寻购。
4、房地产开发属资本密集型高投入行业，无论是土地的受让，房屋的拆迁补偿，还是工程款的支付，都需要巨额资金。单靠企业自身的积累，只能是杯水车薪。近几年，为抑制房价过快上涨，国家采取了从紧的信贷政策。开发资金的紧缺，企业资金链的断裂，使不少开发企业被淘汰出局，一些开发企业为了生存发展，不惜从民间高利融资，从而助推了房价的上涨。
（二）从需求方面来说，商品住房的需求量取决于住房价格、消费者的收入水品和个人偏好。
1、刚性需求。衣食住行是人民赖以生存所必须的。住房作为一种特殊的商品在人民的生活需求中具有刚性，别无替代，也不像高档的奢侈品，可有可无。
2、潜在型需求。随着经济的发展和城市化进程加快，农村人口在总人口中的比例将不断减少，城镇人口不断增加。阜阳每年200多万外出务工农民，以及为数众多的新婚夫妇，等等，就是现实潜在的城市购房群体。
3、改善型需求。阜阳市居民原来住房面积小，环境差，随着生活水平的提高，打算改善住房条件的需求势头强劲。
4、被动型需求。据统计，2007年阜阳市批准拆迁房屋面积49万平方米，动迁2913户，被拆迁的补偿安置是牵涉民生的大问题，这必然会大大增加住房的被动需求。
5、投资型需求。阜阳市城乡居民储蓄存款除了用于养老、教育、医疗之外，其余的钱投向哪里？目前，我国居然消费价格指数持续走高，储蓄存款意味着资产缩水是不争的事实，不少居民在利益驱动和受买涨不买落的心理作用下，投资房产仍不失为一种心理选择。
综上所述，在市场经济这种资源配置方式中，价格在引导和调节资源的配置和利用方面发挥的着很重要的作用。需求大于供给，价格将会上升，需求小于供给，价格将会下降。因此，房价主要是由市场上的供给和需求两种力量相互发生作用而决定的。不难看出，一方面房价与需求成反比关系，房价越高，人们购买的数量越少，房价越低，人们的购买数量就越多；另已方面房价与供给成正比关系，房价越高，供给量越大，房价越低，供给量就越小。住房供给和需求在不断博弈，住房价格也围绕价值呈现周期性波浪式曲线。今年以来，广州、深圳等大中城市虚高的房价已出现明显跌落，近期，阜阳城有十几家房地产公司的商品房相继开盘，各种促销广告满眼皆是，购房者则是持币观望，住房消费更趋于理性。但阜阳于广州、深圳等沿海发达城市以及国内其它的一些大中城市相比，房地产的供求曲线还是有其自身的特点：其一是两地房价的不可比性；其二便是今后的城市规模和人口的发展。在后一个特点上，当前仍是人口大市、农业大市的阜阳今后将经历一个居民城市化快速提升过程。按阜城发展规划，2020年城区面积将达140平方公里，人口140万，在这样一个城市规模快速提升的过程中，居民对住房的需求无疑会加快增长，而在需求量大的过程中，消费者期盼的是购房的提高和房价的合理性。
作者：王胜利(系市政协常委，政协经济委主任)
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