07中国地产大趋势 中国地产, 深圳, 博客, 飓风, 美元中国, 地产, 趋势

237729798

07中国地产大趋势,深圳商报编辑看中了我的展望07系列，并将其中的三篇整理出来，刊发在12月22日的深圳商报上，现发博客，敬请指正。

【深圳商报编辑看中了我的展望07系列，并将其中的三篇整理出来，刊发在12月22日的深圳商报上，现发博客，敬请指正。】
谁也无法否认，对中国楼市来说，正在过去的2006年是中国房价高企的巅峰之年。中国社会承载着太多的疯狂与不安，象一艘打满补丁的帆船，既要在波涛上冒险前行又要防止船帆破损而减缓航速。正是在这种险象环生的航行中，美元挟带着飓风与狂涛猛烈扑来，特殊利益集团带着吞噬的欲望掀起了层层恶浪，……中国楼市岌岌可危。
如何让中国房地产健康地运行呢？中央人民政府被迫进行了宏观调控，着眼点是建立以产品结构为核心的增大供应体系，满足广大中低收入群体的居住需求，并设法抑制楼市的过度投机行为，将房价降下来。
有如一轮喷薄欲出的红日，有如骚动于母腹之中的胎儿，有如从海平线上微微升起的船帆……中国社会在与高房价的拼搏中感受到了希望。

终结：高房价还能走多远？

高房价下的中国社会是个畸型的社会。在这种社会形态下，已经构成了城市居民消费形态的扭曲，中产阶层心理形态的裂变，年轻白领道德情感的缺失……整个社会充斥着两个字：掠夺。
在这种社会的侧影中，你还能看见阳光下的笑脸吗？
经过2006年5月17日“国六条”颁布以来的艰苦博弈。表面上看上去双方势均力致，风平浪静。其实一场更大的风暴正在酝酿之中。通面朝我们走来的2007，将是这场风暴的强烈之时，而风暴的中心依然是高房价。
我们应该看到，2006年的“国六条”的效应存在严重的滞后性。一方面，银行的两次加息不足以立刻规范资本市场，“90、70”的政策也要到07、08年才能发挥作用，税制的作用不明显，地方政府没有严格执行“国六条”…… 另一方面，尽管大批炒家被逼出了市场，有的转向投资股市，但是，地方政府仍然联手发展商在推高楼价，北京、深圳等部分城市更是迫切而又疯狂，似乎已经看到了高房价的好时光正在消失，在不顾一切地享受高房价最后的晚餐，而背叛基督的人也在晚餐上进行最后的表演。
一路高歌向上的房价在完全背离市场价值的情况下，仍然居高不下，是有其特殊的背景和力量支持的。随着“国六条”的步步推进，广大民众已经看得越来越清楚，然而却无法抗争。这是一个体制的缺陷，因为这种体制可以假借市场需求之名横征暴敛，这种体制让官员贪腐、学者不义、富豪不仁、媒体堕落，他们共同汇聚一种力量，瓜分由房地产掠夺而来的民众的财富。正所谓古人的仰天长叹：兴，百姓苦；亡，百姓苦。
2007年，中国将首先改革政府管理体制、土地管理体制和税制。这点，在2006年已初见端倪，2007年的全国人大、政协会上，将会确立关于抑制高房价的政府管理框架，中国建设部部长将要接受人大代表和政协委员的质询，并有要求建设部部长辞职的提案，同时对于涉贪官员也多有揭露。
2007年，中国金融体系在外资银行经营人民币业务的强大压力面前，受制于在境外上市的诸多规范，开始规范住房按揭贷款行为。与此同时，估计在二季度或三季度，央行将再次宣布加息，以27个基点为标准，抑制房地产的投资过热现象，境外资金将被拒绝进入中国的住宅市场，以防止金融风暴带来的危机。
在市场层面上，2007年将有大批“90、70”的房子推出，豪宅市场仍然顽强地寻求突破方向，可供中低收入人群选择的住宅产品进一步增多。在北京，通化和顺义两地共30多平方公里的全面规划将于2007年二季度推出，全面缓解北京市区住宅的供应压力，解决08奥运前房地产市场的诸多矛盾，同时，抑制高房价；在上海，重点仍然开发三环以外价格在6000左右的普通住宅，随着东海跨海大桥的通车一年多，洋山港的住宅产品开发也将纳入开发商的视野，再造一个浦东将成为现实；在深圳，继续加大宝安、龙岗两区的住宅用地的供应，在福永、沙井、平湖、坪山、坪地等地，将重现4000元价位的住宅，并以超大规模高调入市，成为2007年楼市亮点，值得一提的是，深圳关内二手楼将继续保持下跌趋势，对前期炒家重新洗牌；在广州，增城、从化、花都、南海、番禺仍是楼市亮点，所不同的是豪宅市场将趋平缓，普通住宅开始走强。中国二线城市将以成都、重庆、武汉、济南、南昌、厦门、青岛、南京、西安等地为亮点，保持常态发展。
在社会层面上，因高房价而导致的社会矛盾将在2007年上半年爆发，契机很可能是全国两会，部分城市将产出局部动荡。
综合以上情况分析，2007年将成为中国高房价的终结年，也是中国走向社会和谐的元年。否则，中国经济将会因此而遭受重创，中国社会将因此而失衡。只有终结高房价，才能保持中国社会的长治久安。

孕育：中国楼市户型元年

展望2007，群雄逐鹿的中国楼市将有一个共同的焦点：90平方米以下的中小户型，将成为开发商市场制胜的关键。
据调查，中国的二线城市成都、重庆、武汉、南昌、厦门、西安、太原等地，明年4月以后将有大批的中小户型投向市场。成都、南昌等地方政府还信势旦旦地立下军令状，不惜一切代价，保障中低收入人群居者有其屋。值得关注的是，成都市政府宣布，已圈定第一批四幅共215亩地块，用于开发总建筑面积69万平方米以下，最快明年5月上市。由此看来，颇具中国特色的宏观调控所确定的90平方米以下户型要占项目总面积的70%的政策，将要在2007年全面推行了。这不是宏观调控一定要管微观规划，而是解决中国房地产产品结构不合理的问题。而要解决这个问题，没有强制措施就等于一纸空文。所以，我相信2007年，一些对宏观调控的这个政策不理解的人会有一个全新的认识，大多数中低收入人群将会得到一个惊喜，中国城市房价相对2006年也将整体下降。
重要的是，90平方米以下中小户型的大规模开发，将改变许多开发商的开发理念。中国城市居民对房价的不满，对开发商的憎恨，对地方政府的声讨由来已久了，中国房地产在这种怨恨之中要想长期发展也是举步维艰的。一个关乎国计民生的产业，却得不到民众的支持，这不能不是这个产业的最大悲哀。无论你有多么雄厚的财力，有多么强势的权力作后盾，如果得不到民众的支持，如果仅仅靠几个媒体给你评上“最受尊敬的企业公民”，都是镜中月，水中花。那么，这个产业的衰败也是近在眼前的事了。因此，90平方米以下户型的大规模推广，将激发地方政府和发展商关乎民生的热情，改变过去那种疯狂谋取暴利的开发理念，时刻把中国城市居民的居住需求放在首位，重塑中国房地产业的形象。
90平方米以下户型的竞争，不仅仅是设计上的竞争，也是营销和策划的竞争。在设计上，主导理念应以自住为出发点，针对中低收入人群中急需要房子的群体，比方说单身白领，二人世界，三口之家等等，不断创新户型设计，以户型来营造市场的亮点。在营销和策划上，也要彻底摈弃那种是非富即豪的路套，多注重时尚、动感和活力，让房地产的营销活起来，并积极创建一种城市居民喜闻乐见的文化，真正塑造一个良好的品牌形象。当然，在中国目前大众投资渠道不多的情况下房地产作为一种不动产，所具有的保值增值功能也会为许多投资客所关注，正常的中长期的投资行为应该得到鼓励，但投机炒卖、哄抬房价的恶劣行为一定要遏制，从中国国情出发，房地产永远不能成为一种投机工具。
90平方米以下户型的竞争，将在中国城市全面展开，不仅仅打破了楼市格局，确定了市场志向，重建了社会道德，也为降低房价，缓解通胀压力，促进中国经济的健康运行立下汗马功劳。因此，2007年是中国楼市的户型元年，是中国房地产业走向健康发展的象征。

拐点：重建中国楼市格局

国强而民不富，那这个社会运行的某些机制一定是出了问题。中国要成为一个真正的大国，首要标志是人民富裕，要让全体国民享受到中国经济的繁荣，而不是形成一个富者更富、穷者恒穷的畸型社会。那么，2006年宏观调控，首次提出要认真解决中低收入人群的住房问题，这是中国社会进步的一个跨时代的标志，中国房地产将为此出现一个伟大的拐点，这个拐点必将出现在伟大的2007年。
中国之所以在经济高速发展的时期，出现了越来越庞大的穷人群体，究其原因，就是人民当家作主的伟大理想还没有实现，公民的选举权和被选举权还没有得到很好的落实。因此，地主政府就可以无视民众的需要，联手开发商把中国的楼市开成了一个超级大赌场，把房地产变成了一个纯粹的投机工具，炒买炒卖、哄抬房价成为一个很正常的操作手法，这种坐地分赃、垄断资源、掠夺式经营的方式，把房地产演变成一种资本的投机工具，从事着疯狂掠夺民众和社会财富的恶劣行径。而这种行径在2006年达到顶峰。
“国六条”在这种背景之下就运而生，可惜为时已晚。接下来，中央政府将出台一系列更为严厉的措施，扭转房地产的畸型格局。最近，建设部副部长刘志峰宣布，国家正在制定措施，对大户型住宅课以保有税，只是其中的一项。这个税有两个意义，一是抑制大户型住宅的过度投机行为，把炒家逼出市场；另一个就是用重税来抑制需求，促使中国房地产的拐点提早出现。
2007年中国房地产的拐点有三个主要特征：一是中国一、二线城市房价整体下降，这不仅仅是中国城市中低收入人群的企盼，也是中国经济健康运行的需要，不降房价不足以刺激国内消费，而内需不足将加剧中国国际市场的风险，而国际市场风险加剧将逼迫人民币更大幅度的升值，而人民币的升值将大幅减少国际贸易顺差，也因此一而再再而三地向美元作出让步，最后的结局是日本房地产泡沫的破灭在中国重演；二是“双限双竞”房大规模推向市场，解决中低收入群体的住房需求，同时，辅之以廉租房、经济适用房等解决民生之需。这点在广州、成都等城市已经得到了有益的尝试，明年4月，成都将有40多万平方米价格不超过3800元/平方米的“双限双竞”房推向市场，中国其它城市也将有大的动作，此举不但能有效地增加供给，并能起到平抑房价的作用；三是抑制投资过热，有效地剔除房地产泡沫，减缓通胀的压力。中国经济不是一个完全的资本推动型经济，但又受到资本价值规律的约束，看不见的手在中国经济高速发展时发挥不了多大的作用，而真正发挥作用的是政府对市场的干预。抑制投资过热是政府将要行使调控手段的重要职能，预计明年5月央行的加息手段会再次使用，同时，中纪委对地方政府官员的监控力度也将加大，双管齐下，方能保证经济运行不至于脱轨或者颠覆。
中国城市居民对即将到来的2007年应该充满信心，满怀希望。不管眼下柴米油盐涨了多少，这时爆发的通货膨胀，都是房价下降前的阵痛，让我们一同承受这个时代的阵痛，迎接一个新生命的诞生。



评论 (18) | 引用  | 阅读 (4107) | 固定链接 | 发表于 23:26:24
提示：“固定链接”为您显示此篇文章的固定不变链接，如果您有还有疑问请点击帮助
链接地址：http://blog.focus.cn/group/blogforum_detail.php?blog_id=2971273&msg_id=71890344 复制此地址

引用地址：http://blog.focus.cn/group/blogforum_detail.php?blog_id=2971273&msg_id=71890344 复制此地址
显示树状回复关系  
正在读取关于本主题的跟贴，请稍侯……

共 2 页 18 条评论  首页 上一页 1 2 下一页 尾页  
气愤！！！！！气愤！！
回复：谢了，牛刀！
过客评论 在上文中提到：
谢了，牛刀！
首先，征税的法律依据是什么？税收法定主义是现代法治国家普遍适用的税收基本原则，所有税收活动都必须依照法律的规定进行。根据这一原则，税的开征或税种的设置必须由明确的法律规定，每开征一种税都应当制定相应的税种法，如果没有法律依据，国家就不能征税，人民也不得被要求纳税。住房“保有税”作为一种新税种，其法律依据是什么？有关部门未加以说明，说开征就开征，不符合现代税收设定的基本程序。

其次，涉嫌重复征税。在我国房价构成中，各种税负的比重在35%－40%左右，税负相对是比较重的，如果加上各种收费负担就更重了。购房人在买房的时候，已经缴纳了全部税费，履行了作为纳税人的全部义务。如果出台新的税种，应针对以后的房产征收“保有税”，而不是针对过去已经缴纳过全部税收的房产，否则，就有重复征税之嫌。

而且，即便开征“保有税”，也不应该孤立进行。2003年，中共中央十六届三中全会明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”开征物业税等保有环节的税，必须以“相应取消有关收费”作为前提。在相关收费不取消的情况下，直接就开征“保有税”，等于单方面增加公众的负担，与中央十六届三中全会提出的开征物业税的基本原则相背离。

其三，120平方米作为征税依据于理不通。120平方米的住房，除了分摊的面积，也不过100平方米左右，从绝对面积上看，很难说得上是大户型。而且，一个两代甚至三代人居住在一起的家庭，120平方米，平均下来并不宽裕。而一个单身，购买一处119平方米的房子自住，也显得非常宽敞，反倒不用纳税，从常理上来看也是说不通的。退一步说，即使开征“保有税”，也应该以人均面积来算。而且，一个家庭倘若在市内买房，可能连80平方米都买不起，如果他们被迫到市郊买房，可以购买130平方米的房子，但是，由于远离市中心，其居住成本相对比较高，现在再让其缴纳“保有税”，无疑将进一步增加其负担。这些问题如何解决，至少要经过研究和听证，不能说开征就开征。

第四，小户型供应不足，有关部门难辞其咎。最近几年，商品房面积越来越大，一些经济适用房面积甚至都达到了200平方米以上。这种状况即便在“十五条”细则公布后，也没有大的改善。细则规定：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”但是，根据建设部今年4月的调研，中国16个城市住宅平均套型面积超过120平方米，而北京待售住宅的平均套型面积已达143.9平方米。

显然，正是有关部门对调控政策的执行不力乃至不作为，导致市场上小户型住房供应严重不足，许多人不得不去购买大户型住房。在这种情况下，有关部门不仅不承担责任，反而向公众开征“保有税”，等于自己有错而问责民众，由民众来承担相关成本，这显然有失公允。

应该认识到，近年来，我国税收呈持续大幅度上升趋势。2003年，GDP增长8.5%，全国税收收入增长了20.3%；2004年，GDP增长9.5%，全国税收收入增长25.7%；2005年，GDP增长9.9%，全国税收收入增长20%。如果再考虑到各种收费，企业和公众的负担一直在快速增加，因而，在福布斯2005年全球税收负担排行榜上，中国仅次于法国位居第二，而法国民众在承担高税负的同时，也分享高福利和优质的公共服务、公共产品。

税收的过快增长，成为抑制国民消费能力的一大因素。从这个角度来看，在不取消“有关收费”的情况下，直接就对大户型开征“保有税”，不仅荒谬而且有害。