掌握这些知识 做个精明购房人
住宅结构有哪些形式各有什么优劣 ？住宅的结构是指住宅的承重骨架（如房屋的梁柱、承重墙等），其作用是保证住宅在使用期限内，把作用在住宅上的各种荷载或作用力，可靠地承担起来，同时在保证住宅的强度、刚度和耐久性的情况下，把所有的作用力可靠地传到地基中去。
住宅建筑的形式由于有多种多样，加上其房间面积大小、开间进深以及组合方式的不同，相应采用的结构也就有所不同。商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式：
(1）砖混结构住宅
砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、洐架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构，又称钢筋混凝土混合结构。因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖，所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度。可以这样说，砖的形状越规则，砂浆的强度越高，灰缝越薄越均匀，砌体的强度就越高，房屋的耐用年限就越长。
砖混结构的优点主要表现在：
①由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产。
②它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。
③可节省水泥、钢才折口木材，不需模板，造价较低。
④施工技术与施工设备简单。
⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因而在住宅建设中运用得最为普遍。
(2)砖木结构住宅
砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍。它的空间分隔较方便，自重轻，并且施工工艺简单，材料也比较单一。不过，它的耐用年限短，设施不完备，而且占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛盾。
(3)钢筋混凝土结构住宅
钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建造的房屋。这种结构具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为：现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类。
什么是住宅的开间进深层高和净高
(1）住宅的开间
住宅的开间就是住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
(2)住宅的进深
住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。
(3）住宅的层高
住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。
(4)住宅的净高
住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：
净高＝层高－楼板厚度
即层高和楼板厚度的差叫“净高”。
商品住宅的开间、进深和层高（即住宅的宽度、长度和高度），这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大（即开间、进深、层高越大），建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。
怎样比较塔楼和板楼的优劣
塔楼VS板楼
所谓板楼就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，而塔楼则是指外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，一般塔楼的同层住户在6户以上。
板楼优点：从传统的居住舒适度而言，板楼的优势很明显，南北通透，便于采光通风；户型方正，平面布局合理；同层住户不多，居家比较清静；管理费用低，面积使用率高。
缺点：房价较高，户内格局不可变。
塔楼优点：建筑密度较高，房价较低；空间结构灵活，易于改造；结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。尤其是对于富有DIY精神的年轻人而言，采用大框架结构的塔楼，可以通过改装户内分隔墙改变户内格局，居住更为灵活，而且相对低廉的房价，也比较符合现有的收入。
缺点：均好性较差，同一层总有一些户型在采光、通风方面比较差，而且面积使用率要低于板楼，很容易出现没有自然采光的暗厨、暗卫，居住品质大打折扣。购房前的注意事项
买房挑地段时主要看这些方面：一、交通条件要方便，坐车要方便，家到车站和车站到单位的距离要合理；交通要通畅，不管是坐公交车、打车还是自已开车。交通一定要通畅。周边设施齐全，生活设施配套齐全且距离适中，应该是买东西有市场、看病有医院，孩子有托儿所、幼儿园，有教学质量良好的小学和中学，邮局、银行等设施也不可或缺。二是周边环境要好，这里所指的环境不一定要山青水秀，但周边的空气一定要好，应该是满足正常生活起居的需要，不应该产生影响生活的诸多问题，比如要注意噪声的问题，离得很近的学校、市场、歌舞厅等等都会产生噪音。同时，高大建筑物的玻璃幕墙的光污染等都是应该尽力避免的。
怎样看沙盘和楼书？
在期房的买卖中，通常开发商为了方便消费者选择，都会按小区的规划设计制作摸型，通常称为沙盘。这时候，你可以仔细分析沙盘的方位和朝向，以确定自己所购房子的具体位置。除了通过看沙盘了解位置外，还要通过沙盘了解社区规划。比如园区道路、停车以及配套等，当然还要了解园区的绿化。购房人除了学会看沙盘外，还要学会看《建设工程规划许可证》和《建设工程规划许可证》的附图及附件，争取将标有各个建筑高度的小区整体平面图列入合同附件一，如果严格地按法律程序来走，在宣传中卖方承诺的条件不具备合同性质。也就是说，如果你觉得所买住宅发生了与当初承诺不符，但没有签在合同里的情形．你又想拿当初宣传材料
中的承诺用语说事儿，那是不太可能的。把合同签明白才是最可靠的做法。
在看沙盘的时候你可以向售楼人员索要楼书。如果您在一个楼书上看到“别墅式公寓”、“公寓式住宅”这样的字眼时，一定不要疑惑．因为就连一些业内人士也没有能够彻底把“……式……”的概念区别渭楚。总之是这样的一个趋向：发展商在赋予所建项目更高级、更高档的构成成分。您只需根据自己的购买力及居住需求去选购物业，而不用问它到底是公寓还是普通住宅。
在楼书上，您可能会看到令人心动的售价，但须注意，这不过是该项目的“起价”。所谓“起价”就是在理论上该楼盘中朝向、楼层、户型最差的一间房子的售价，而您中意的房子，其售价肯定会高于“起价”，所以这时间问一下此项目的“均价”是必要的，一般而言，售楼人员会告诉您“均价”是多少。这个均价就是能够用来衡量自己支付能力的售价。
还有在不少楼书中，对于卫浴设施、装饰材料、电梯等，发展商都冠以“高级”、“进口”之类的定语而不写明具体是哪个牌号、何等规格；对于周边环境描述则可能出现这样的词语：“距……多少公里，车程为多少分钟”；小区周边汇聚了什么学校、公园、超市等。但如果您自己体验，则可能是这样的结果：“车程仅10分钟”是指午夜时分的行车时间，而小区周边有什么学校，这个学校仅有小学，没有初中，根本难以满足多人口家庭的各种需求。因此一定要落实宣传书上承诺的建造材料与将来成品房的用材标准是否一致，此一致性如何体现？这个学校是不是小区自办的，有没有初中、高中？对小区内有医院的，购房人最好在合同中和房地产商约定清楚医院太平间、急诊室的门朝哪开，现实中确实有人入住后才发现自己家的窗户正对医院太平间，也有人入住后发现自己的家门口离太平间门口非常近，这事让谁赶上恐怕都会别扭一辈子。
如何选择开发商？
在购房前选择开发商是一件很重要的事情。购房者在确定购买某个开发商开发的楼盘时，特别是那些名不见经传的开发商开发的楼盘，最好先到相关政府主管部门了解一下该楼盘开发商的有关情况，有没有违规开发的纪录等。一旦开发商有违规开发行为，就要十分注意。另外，还要了解开发商的综合实力，比如已经开发了哪些小区，可从已经入住的业主处了解一些相关情况：从正在开发或规划建设中的小区，可以了解开发商的资金实力情况。总而言之，一定要在搞清楚开发商的来龙去脉之后，再决定是否签订购房合同。
再有就是要了解一下你所看中的楼盘的证照情况。房地产公司在房地产市场上销售商品房，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，应当具备五证和两书。五证即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）证》。两书即：《住宅质量保证书和《住宅使用说明书》。消费者在选购房地产公司出售的商品住房时为了防止受不法房地产商的欺骗，在购房之前一定要按上述规定查验房地产公司是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件是否完备。如果该房地产公司具备了“五证”和“两书”，消费者就可以购买其出售的商品住房，若是该房地产公司不具有合法的售房手续，其售房的行为是非法的，消费者千万不要购买其出售的房屋。对于现房的购买者来说，关键是检查《商品房销售证》，而期房是《商品房预售许可证》。
房交会上这样选房
1、锁定区域精选楼盘
各城市举办的房交会，参展项目都有数百个之多，如果没有目地看房，或仅凭楼盘的楼书和广告，要想买到的房子很难。根据经验，购房者在房交会上，首先要对自己买房的区域进行确定，然后再专门针对这一区域的楼盘进行搜索。
进入展馆之前，最好是先查看一下设在展厅门口的展位分布图，并记录下自己想要找的项目所在位置。这样进入展馆之后，就可以避开嘈杂的人群，直接到自己有意向选择的项目展位前去了解和咨询。然后，你可以再去寻找一些与自己所选楼盘档次、位置相当的项目，然后比较价位、社区环境等各具什么特点，之后进行分析比较，最终再确定选购楼盘。这样做的好处是购房者可以节省时间，从而更仔细、全面地了解自己所选择的楼盘。
2、多看多问少留遗憾
多看就是看沙盘。很多开发商都会在房交会现场布置楼盘的沙盘，这时候．你可以仔细分析沙盘的方位和朝向，以确定自己所购房子的具体位置。除了通过看沙盘了解位置外，还要通过沙盘了解社区规划，比如园区道路、停车以及配套等，当然还要了解园区的绿化。
多问就是在现场要多提问。在选房之前要事先想好需要了解什么信息，问哪些问题。由于房交会人较多，销售人员不会像平时那样有充足的时间只回答你一个人的询问，所以要事先想好了想要了解的问题，才不至于丢三落四。特别是展会上有专家在现场接受咨询，许多购房时遇到的问题在这里都可以得到权威的解释。因此事先多准备一些问题，会后将少留遗憾。
3、收集资料方便联系
由于房交会上可供选择的楼盘很多，因此购房者要对每一个可能选择的房产项目进行筛选，确定自己满意的楼盘后，再进行进一步的详细了解。比如详细了解开发商的实力情况、首付及按揭年限，对比和衡量区域内楼盘的价位、坐落朝向、社区环境及物业管理等。
在房交会上，开发商一般都备有精致的售楼书和宣传单，你可以将你锁定区域内楼盘的这些资料和销售人员的名片收集后，和家里人共同对选定的楼盘进行仔细分析，等选购的意向敲定了，就可以随时与销售人员取得联系洽谈签约。（综合）
买房中应保持清醒和理性
怎样签订认购书
在和开发商沟通洽谈满意之后，作为购房者您会到售楼处签订认购书并交纳定金。在签订认购书前作为销售方的开发商应将《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件交给您，并应实事求是地向您介绍项目的进展情况。您一定要认真阅读《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件，对不明白、有疑问的地方干万不要嫌麻烦，要逐一问清楚。直到心知肚明为止。
重点提示一
签了认购书不等于签约
买房先签认购书并交纳定金是现在售楼过程中的习惯性做法。认购书约定购房者在限定时间内签订正式合同，否则视为购房者违约，定金将被扣除。搞清认购书及其定金的法律作用是避免纠纷的第一步。
是不是签订正式购房合同前必须签认购书呢？不是。我国相关法律和法规并未明确规定购房者在签订正式合同前，必须签订认购书。换句话说，签认购书不是正式签约的必要前提，但是签定认购书是买房的习惯性的操作。所以，大家没有必要因为不是必需签就不签，否则开发商也有权因为您不签认购书而拒绝交易。为了防止售房单位利用认购书制造陷阱、侵害购房者的合法权益，建议购房者在认购书中约定协议生效条件，如“只有在买、卖双方就所有交易条件达成一致时，本认购书方始生效”对认购书中类似“如乙方（买方）在15天内不到甲方指定地点签署商品房预（出）售合同，则没收已付定金，甲方（卖方）有权把乙方订购房屋转售他人”条款加以拒绝。
如果房地产商把尚不符合预售条件的“楼花”以“内部认购”的形式进行销售，与购房者签订认购书，收受定金，则所签订的认购书无效定金不能成立。这种情况在实践中较为常见，检验五证就可以避免。所以，这里再次强调一下检验五证的重要性。
如果开发商具备了销售条件，也就是有合法的销售证，那么买、卖双方签订的认购书是否一定有效呢？一般认为，当事人尚未就房屋买卖的所有条件达成一致，合同不成立，因为认购书一般只就房屋位置（部位）、套形、面积、价格、交房期等主要内容进行约定。对交房标准、付款方式、违约责任等大量内容一般都不进行或无法进行约定。所以签订认购书并不等于完全签约买了房子。但是，认购书对其中写明的内容还是有约定作用的，并且具有法律效力。
重点提示二
认购书的主要内容应包括什么?
1、卖方，即发展商名称、地址、电话；销售代理方名称、地址、电话。认购方名称或姓名、地址、电话、身份证件种类、代理人名称、地址、电话；
2、认购物业；
3、房价、户型、面积、单位价格（币种）、总价；
4、付款方式：一次付款、分期付款、抵押付款；
5、认购条件：签订认购书应注意事项、定金、签订正式契约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。当购房人在售楼处签订完认购书后，销售方应给购房人发放《签约须知》以使其清楚下一环节及签约的有关细节。《签约须知》是购房人在签约前应细读的重要文件，只有看懂并搞清其中的全部条款内容。才可以保证下一步顺利签约。
重点提示三
《签约须知》的主要内容：
1、签约地点；
2、购房者（个人、公司）应带有关身份证件、公司文件前去签约；
3、购房者若委托他人签约，须附有关委托书的说明；
4、交纳有关的税费说明：印花税（房价0.05%）、契税房价(2%－3%）、手续费（房价1%）、房产权登记费0－3元/平方米、权证工本费、权证印花税和有关公证费等。
怎样签订买卖契约
在签订完认购书后就进入到买房最核心的阶段——签订买卖契约。
购房者在售楼处签定认购书后，应在规定的时间内到售楼处签订正式买卖契约。签订买卖契约是销售过程中最重要的一个环节，契约也是销售中最重要的法律文件，它规定买卖双方的权利和义务。每一个购房人花巨额资金购买房产，都要对契约的每一条逐句审查、询问。
重点提示一
一般合同中的主要条款
1、土地使用权及房产名称；
2、购房人购买房产及交付定金；
3、购房人购买房产的面积及土地使用权面积和年限；
4、房价（单位面积、总价）；
5、付款方式；
6、卖方违约条款（未按期交房）；
7、卖方质量违约条款；
8、卖方保修条款；
9、买方接受物业管理公司管理条款；
10、（预售）登记条款；
11、转让条款；
12、过户条款；
13、解决纠纷条款。
另外，发展商可以增加补充协议。补充协议主要内容有：1.限制买方擅自改变室内结构条款；2、卖方因不可抗力延期交房免责条款（包括供气、供暖等）；3、房屋实际交付后，卖方免除损害责任条款；4、不可抗力对房屋造成损害，卖方免责条款；5、具体转让条款。 购房时应清楚的几种税费
一、什么是契税？购房者如何纳税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。
1、征收范围及纳税人。主要是对个人和私营单位购买、承典、承受赠与或交换的房屋征收契税。
2、税率。1997年4月23日，我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为3%－5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际税务情况确定。财政部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1日起，个人购买自用普通住宅，契税暂时减半征收（具体税率按最新规定执行）。
二、什么是印花税？
购房者如何纳税，印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。
1、征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证，应纳印花税的凭证在《中华人民共和国印花税暂行条例》中共列举了13类。房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说，产权转移书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。
2、税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花科按所载金额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额＝计税金额x适用税率。
3、减税，免税规定。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。
4、纳税地点，期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。
三、整个缴纳税的程序
在签订时在凭证书立或领受的同时，由纳税人根据凭证上所载的汁税金额自行计算应纳税额，购买相当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位置，然后自行注销。注销方法是：可以用钢笔、毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线注销。不论贴多少枚印花税票，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成了纳税手续，纳税人对纳税凭证应按规定的期限妥善保存一个时期，以便税务人员进行纳税检查。
对有些凭证应纳税额较大，不便于在凭证上粘贴印花税票完税的，纳税人可持凭证到税务机关，采取开缴款书或完税证缴纳印花税的办法，由税务机关在凭证上加盖印花税收讫专用章。
如何办理预售登记及转让
办理预售登记对保护房屋买卖双方权益十分重要，对履约有所保障。只有办理完预售、预购登记后协议才生效。签订契约30日内，买卖双方应到市房屋土地管理局市场处办理预售预购登记手续。买卖双方可以共同委托律师办理上述手续。
转让：买方如转让其预购的商品房，买方与转受让人应在预售契约上做背书。在背书签字之日起15日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起10日内通知卖方。
重点提示一
办理合同登记的具体步骤
一般的说，我们在和开发商签定合同的时候，都要签署一个委托书，委托开发商代为办理合同登记。这样，我们就不用亲自去办理了。但是，因为合同登记是购房中的重要一环，我们在这里还是简要介绍一下。
1、当事人申请：买卖双方当事人签订合同或公证处出具公证文书的第2天起60天内，买卖双方或买方委托卖方到房屋所在地区、县房地产交易中心提出登记中请，填写申请表格，提供相关材料。
2、交易中心（交易管理所）审核，对不符合法律、法规、规章规定的，不予受理，并向申请人说明原因。
3、进行合同登记，并加盖登记专用章。
4、交纳登记费用。
重点提示二
登记需提供的材料
1、当事人身份证明资料、授权委托书、代理人身份证明；
2、房地产权利证明文件，如预售许可证、房地产权证、建设工程规划许可证（期房）等；
3、商品房预、出售合同或房屋买卖合同。
重点提示三
合同登记费用有多少
1、交易金额不超过10万元，每份50元；
2、交易金额超过10万元但不超过50万元，每份150元；
3、交易金额超过50万元但不超过100万元，每份300元。
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